سونامی 2012

سونامی 2012

یکشنبه  30  بهمن   1390     19 فوریه  2012

به ظاهردنیا حالت عجیب غریبی پیدا کرده . از طرفی افزایش بیکاری و کاهش درآمد و رکود اقتصادی که از نتایجش اعتراض و اعتصاب  و شورشهای عمومی است .  و از جانبی بالا رفتن مرتب  قیمت شاخص های جهانی سهام در سه سال اخیر که ظاهرآ بیانگر بهبود اقتصاد و زندگی مردم است . ولی در این سه سال نشانی از بهبود عمومی به چشم میخورد ؟ حال و روز اروپا را که همه شاهدیم . جنبش تی پارتی و سپس شورش اشغال وال استریت هم که خبر از آتش زیر خاکستر میدهد . خاور میانه و آفریقا و روسیه و غیره  هم که جای خود دارند .

در باره اروپا که به گمان من مرکز سونامی آینده است  شاید گفته شود :

این یونان و سایر کشورهای کوچک اروپا هستند که به واسطه ندانم کاری خودشان گرفتار شده اند . درست است که زیاده روی و بلند پروازی  بیجا کرده اند ولی مشوق و پشتیبانشان همان قدرتهای برتر اروپا نبوده اند ؟ همان هائی که خواب  ابر قدرتی به نام ایالات متحد اروپا را میدیدند .  چرا آلمان و فرانسه اینهمه جوش میزنند که که یونان  اعلام رسمی ورشکستگی نکند . تعداد جلسات و قرار و مدارها از عدد و رقم گذشه و هنوز هیچ  .  وام دهندگان عمده که آلمان و فرانسه و انگلیس و آمریکا باشند درد خودشان را دارند نه غم یونان و پرتقال و  فلان و بهمان .   نگرانند که  ورشکستگی یونان اعمال واقعی بزرگان  بانکدار را برملا کند .  آخر نه اینکه بزرگترین وام دهنگان آلمان و فرانسه و انگلیس و آمریکا هستند ؟ تا بحال رسمآ پنجاه درصد وام مثلآ بخشیده شده و گویا دولت  یونان خواستار بخشیدگی هفتاد درصد شده  . اگر بگویند پولشان به باد رفته که خوبیت ندارد ، آبرومندانه ترهمان است که گفته اند .  علاوه بر این  نمیخواهند یونان ورشکسته شود  و خللی بر رویای  دیرینه  کشوری به نام ایالات متحده اروپا وارد شود  و مبادا بدعتی شود که دیگر کشورها  راه خروج از این اتحادیه  پی گیرند .  به هر حال یونان و سایر بده کاران و حتی طلبکاران چاره ای ندارند جز اینکه  دیر یا زود از این اتحادیه سرهم بندی شده اروپا و و پول بیمعنی ترش خارج شده و سرنوشت خود را خود بدست گیرند .

و اما در باره رشد نسبتآ  تند و تیز قیمت سهام در این سه سال اخیر چه میتوان گفت ؟

گویا قیمت سهام راه و رسم و زبان خاص خودش را دارد و اعتنای چندانی به واقعیت های اقتصادی و شرایط زندگی مردم ندارد .  به ظاهر دو دنیای جدا از همند .  یکی در بیکاری و بدهی و نگرانی از آینده شب و روز ندارد و دیگری در هوس سود بیشتر سر از پا نمیشناسد . اینگونه شکاف ها همیشه بوده ولی تا کجا و تا کی ؟ دوام میآورد ؟ البته هر چه این شکاف بیشتر شود پیامد ویرانگرش هم بیشتر . چشم مردم فقط قیمت را میبیند و نه ته و توی آنرا .  به همین دلیل با هر نوسانی یا شاد میشوند یا افسرده و وحشت زده .  تازه قیمت شاخصهای عمده سهام دنیا در مقایسه با شاخص کل بورس تهران که چندان افزایشی  به خود ندیده اند و هنوز از اوج سه سال  پیش  هم پائین ترند .  شاخص کل بورس تهران در همین مدت سه سال از 8 هزار به 27 هزار رسید  که هیچ شاخصی در این مدت به گردش نمیرسد . حساب کنید چند برابر شده ؟  آیا اقتصاد و مدیریت یا بهره وری اقتصاد ایران  در این مدت بهبود یافته ؟  و اگر هم یافته به این نسبت بوده ؟  بله دو دنیای متفات ولی نه برای همیشه . 
 ارزیابی آینده سهام یا هرچیزی یا از راه تکنیکی  ( بررسی نمودار و نشانگر ها ) و یا بررسی محتوا یا درون مایه ( فاندامنتال ) یا ترکیب  هر دو میسر است .  وارد این بحث ها نمیشوم هرچند من بررسی هردو را مناسبتر میدانم .

در حال حاضر اگر به نمودار شاخصهای عمده سهام و یا نرخ برابری یورو و دلار آمریکا و یا طلا و غیره نگاه کنیم هم میتوان گفت در فلان مدت افزایش میابند یا با تفسیر دیگری گفت کاهش و در عمل هم همین اختلاف سلیقه و یا سردرگمی  مشاهده میشود  .  ولی این فاندامنتال هم تعریف مشخصی ندارد .  بیشتری ها فاندامنتال راهمان آمار و اخبار اقتصادی میدانند که اکثرآ از طرف دولت ها اعلام میشوند  که در دقت و صحت آن اما و اگرها  فراوان است . و تقریبآ همه رسانه ها هم هر حرکت مثبت یا منفی در قیمت سهام و هر چیزی را به این یا آن خبر خوب و بد نسبت میدهند و کنجکاوی مردم را رفع و رجوع میکنند  .

از نگاه من حکایت تکنیک و فاندامنتال که من به جایش کلمه درون مایه را بکار میبرم بسیار بیشتر و عمیق تر ازآنچه معمولآ میشنویم  هست  .
 حالا من به دو سه مورد ، که به عنوان درون مایه یا فاندامنتال شاخصهای عمده سهام آمریکا قابل توجه میدانم  ، اشاره ای میکنم  که باشد مشت نمونه خروار .

یکی این نمودار VIX  است که کاهش آن نشانه آسوده خاطری  سهام داران و افزایش آن بیانگر نگرانی یا وحشتشان میباشد . در این نمودار سه ماهه   http://stockcharts.com/h-sc/ui?s=$VIX    که  سه ساله اش را هم میتوان دید  و اکنون تقریبآ به پائین ترین حد تاریخی خود رسیده که میتوان دیر یازود  انتظارافزایش تند یا ملایم این شاخص و کاهشی به همان نسبت در قیمت سهام را داشت .

دیگری نرخ رسمی بهره کوتاه مدت دلار است که بانک مرکزی آمریکا نزدیک به صفر نگه داشته و گفته تا سال 2014 هم افزایش نخواهد داد که ببینیم و تعریف کنیم .

ولی نرخ بهره واقعی دلار را در اینجا   http://stockcharts.com/h-sc/ui?s=$IRX ببینید که هم اکنون حدود چهار برابر نرخ رسمی دلار است و از دو ماه پیش به شدت و برخلاف وعده برنانکی افزایش یافته .
نرخ بهره اوراق سی ساله تنها حدود سه درصد است . این نرخهای بهره متفاوت هر کدام  پیام بسیاری برای آینده اقتصاد جهانی و قیمت سهام  و غیره دارند که شرحش نوشته  را طولانی میکند .

مورد دیگر شاخصی به نام BALTIC DRY INDEX میباشد .  این در واقع مهمترین شاخص یا بهترین ترازوی سنجشی میباشد که  اقتصاد واقعی دنیا را نمایان میکند .

و این وضعیت نمودار شش ماهه این شاخص http://www.bloomberg.com/quote/BDIY:IND/chart       .  درست در همان مدتی که سهام های عمده جهانی مرتب بالا و بالاتر میروند ، این شاخص که میانگین جهانی قیمت حمل بار توسط کشتی هست  پائین و پائینتر میرود . عامل عمده تآثیر گذار بر این شاخص اینست که هر گاه اقتصاد جهانی رونق یابد و تقاضا برای حمل کالا بیشتر شود میانگین قیمت حمل بالا میرود و هرگاه به واسطه رکود اقتصادی و تجاری  حمل بار کمتر باشد قیمت هم پائین تر میرود  .  ببینید در این سه سال از کجا به کجا آمده . تنها از ابتدای سال کنونی میلادی که شاخصهای سهام به شدت افزایش یافته این شاخص 58 درصد کاهش داشته . این هم یک نمونه دیگر از این دو دنیای متفاوت .

توجه به اینگونه درون مایه ها (فاندامنتال ) در بازارهای جهانی و ملاحظه تکنیکهای نموداری و نشانگر ها ( اندیکاتور ) مرا به این نتیجه میرساند که اقتصاد واقعی جهانی بسیار صدمه پذیر هست و شاخصهای سهام با این چنین زمینه ای جای بلندپروازی خیلی بیشتری ندارند و به زودی همچون بهمنی به سراشیبی خواهند افتاد . البته ممکن است بعد از مدتی به هر دلیلی باز هم کمی بهبود یابد ولی تا کف نهائی  قیمت  راهی بس طولانی پیموده خواهد شد . و در این صورت فلزات صنعتی مانند مس و قیمتی همچون طلای جهانی  و نفت  و مسکن و کالاهای مصرفی هم کاهش سنگین و طولانی مدتی را تجربه خواهند کرد . و مهمتر اینست که بدانیم پیامدهای اجتماعی و سیاسی چنان رویدادی چه خواهد بود . به باور من یک قانون کلی وجود دارد و آن اینست که همراه و به دنبال خرابی اقتصاد و درآمد ، به ویژه هنگامی که خودش را در سقوط قیمت سهام جلوه گر کند ، خشم ، عصبانیت و نابردباری و سرانجام شورش و جنگ در پی خواهد آمد . خرابی اقتصاد و تنگنای مالی همه ملاحظات و مصلحت اندیشی ها را کنار خواهد زد و شمشیر داد و بیداد و عدالت خواهی و به همراهش  شوق ویرانگری و تاراج را بر جامعه حاکم خواهد کرد . از هم اکنون آغاز این روند دردناک را در همه جای دنیا میبینیم  . و آنگاه که این حالت پر شتاب تر شود به باورمن فشار ویرانگریش در وحله اول بیشتر متوجه خاورمیانه و به ویژه سرزمین عزیز ما ایران خواهد شد . پس بر ما  وجهانیان  ایراندوست  میباشد که از هم اکنون این طوفان پیش رو را ببینیم و اگر چه نمیتوانیم مانع وقوع آن شویم ، تا جای ممکن از دامنه خسارتش بکاهیم و انگیزه این نوشته همین است .

رشید دمهری

---

پیوست اول

یکشنبه 7  اسفند  1390   26 فوریه  2012

طی دو سه ماه اخیر آنچه بیش از همه مورد توجه بازارهای پول و سهام و واوراق قرضه و طلا و نقره و سایر فلزات قیمتی و صنعتی  و نفت قرار گرفته موضوع اعطای وام توسط بانک مرکزی اروپا به حدود 500 بانک واجد شرایط اروپائی  میباشد . البته با گرفتن وثیقه سقفی برای این وام در نظر گرفته نشده  . این عملیات با نام اختصاری  LTRO  و عنوان  long term refinancing operations و به هدف کاهش فشار بر روی بانکهای بدهکار اروپائی و همچنین کم کردن نرخ بهره اوراق قرضه دولتی کشورهای بدهکار مانند یونان ، پرتقال ، اسپانیا و غیره و نهایتآ جلوگیری از عمیق تر شدن روند طبیعی بحران اقتصادی اروپا میباشد . اولین عملیات وام دهی 21 دسامبر سال  2011 صورت گرفت که 489 میلیارد یورو تقاضا و پرداخت شد . چهارشنبه این هفته  29  فوریه دومین نوبت اعطای وام سه ساله با نرخ بهره یک درصد میباشد . حدس و گمان پیرامون حجم این عملیات و پیامد های آن فراوان است .   اغلب تیتر رسانه ها و بسیاری از تحلیلها این اقدام بانک مرکزی اروپا را مثبت و افزایش چند ماه اخیر تقریبآ همه آن بازارها را به همین تزریق ها  نسبت میدهند  .  سوای هر نتیجه ای که  این حراج پولی داشته باشد ، به تصور من یکی دو روز زوتر یا دیرتر و یا همزمان با اجرای این عملیات همه بازارهای عمده یعنی شاخص های عمده سهام مانند داوجونز و فلزات قیمتی و صنعتی و نفت و غیره کما بیش واکنش منفی نشان خواهند داد . واین آغازی میشود برای سقوط  دست کم مرحله ای همه آنها و افزایش قدرت دلار آمریکا به ویژه در برابر ارزهای عمده اروپائی  و تا مرحله بعد که ببینیم باز چه برگی رو خواهند کرد .

رشید دمهری

---

پیوست دوم

یکشنبه  14 اسفند  1390  4 مارس  2012

درست بعد از اینکه بانک مرکزی اروپا در روز چهاشنبه 29 فوریه وامی به مبلغ 523 میلیارد یورو به بیش از  800  بانک  پرداخت کرد و در رسانه ها به عنوان عامل مهمی برای رشد اقتصادی اروپا و جهان قلمداد شد  ،  شاخصهای سهام و فلزات و نفت و یورو و غیره  ، بدنبال یک افزایش لحظه ای ، شروع کردند به ریزش . در این میان فرو غلتیدن سهمگین  طلا و نقره موجب حیرت بسیاری از تحلیلگران تکنیکال ؟  و فاندامنتالیست  ؟   شد .  طلا تنها طی دو سه ساعت همه آنچه را در طول یک ماه بدست آورده بود از کف داد و نقره در همین مدت 7 درصد کاهش یافت . مطابق معمول  در چنین هنگامه ای که عامه مردم و مراجعشان و همینطور رسانه های عمومی دنبال بهانه یا توجیه میگردند  ، متهمی بهتر از برنانکه رئیس بانک مرکزی آمریکا پیدا نشد .  فراوان گفتند و نوشتند که این آقا یک چیزی گفت یا نگفت و باعث فرو ریختن طلا و نقره شد وگرنه اینها پتانسیل بالا رفتن داشتند و اینها را تحلیل مینامند و پیروانشان هم کم یا بیش آرام میگیرند .

 سوای اینها  و به باور من ، علاوه بر عوامل متعدد دیگر ،  شدت سقوط  طلا و نقره در روز چهار شنبه و نیز افزایش نرخ بهره کوتاه مدت دلار آمریکا طی دو سه ماه اخیر و عدم پیروی شاخص حمل ونقل ( Dow Tranceports ) از داوجونز صنعتی طی دو ماه اخیر و همچنین ضعف  یک ماه اخیر شاخص  ( Russell  2000 ) نشانه های آشکاری هستند از نزدیک بودن فروکش بسیار تند و طولانی همه شاخصهای عمده جهان و حتی غیر عمده مانند شاخص کل بورس تهران که پیامدهایش هم در سونامی 2012 بیان شده  .  آنگاه که شاخص های جهانی سهام حرکت طبیعی خود را که هدفش در نهایت برگرداندن سلامت و تعادل به بازارها و اقتصاد جهان است آغاز کند همه فلزات قیمتی و صنعتی و نفت و غیره هم به ناچار و کم یا بیش از شاخصها پیروی خواهند کرد .  بانکهای مرکزی اروپا ، آمریکا ، ژاپن  ، چین و انگلیس وغیره مدتهاست دارند همه تیرهای ترکش خود رها میکنند تا بخیال خود مانع رفتار طبیعی بازار شوند . هنگامی که سرآمدان علمی و عملی پول و اقتصاد ؟  گمان میکنند و بر این گمان سماجت میکنند که با چاپ  پول بی پشتوانه و یا اعطای وام و اعتبارات سربه فلک کشیده میتوان اقتصاد و زندگی مردم را بهبود بخشد دیگر از رسانه ها ی عامه پسند و مفسران ریز و درشت و خود مردم چه توقعی میتوان داشت .

معمای سمت یابی

معمای سمت یابی

 

یکشنبه ۱۳ شهریور ۱۳۹۰         ۴ سپتامبر ۲۰۱۱

 

 پرسشها و مطالب اساسی و سرنوشت سازی توسط یکی از مراجعه کنندگان کنندگان به این وبلاگ مطرح شده  .  این پرشسها به واقع دل نگرانی و بلاتکلیفی بیشتر مردم دنیا را هم منعکس نموده  .  انبوه اطلاعات ضد و نقیض رسانه ها هم   که به  فضای آشفته حالی  و سرگردانی  موجود  دامن  زده .
به این پرسشها توجه بفرمائید :

با سلام و ضمن تشکر از اطلاعات مفید اقتصادی که مرقوم فرمودید در این خصوص دو سوال به ذهنم رسید که پاسخ جنابعالی مزید امتنان خواهد بود.

1- در مطلبی که نوشتید به بازگشت دلار و تقویت آن در سال های آتی و پس از رکود اشاره کردید. تکلیف آن همه بدهی آمریکا (15 تریلیون) و تزریق و چاپ پول( QE1-2 ) چی میشه؟ به عبارت دیگه پشتوانه بازگشت قدرت به دلار، چه خواهد بود؟ با توجه به سقوط دلار و دوران رکودی که در آمریکا پیش رو است و اینکه اکثر کشورهای پیشرفته (که آمریکا به آنها مقروض است) از سقوط دلار متضرر خواهد شد آیا تمایل برای جایگزین شدن دلار با مثلا SDRs (اطلاعی راجع به آن ندارم) یا یورو یا یک پول دیگر وجود دارد؟

2- کارشناسان در مورد وضعیت پیش رو در آمریکا از نظر اقتصادی حالت های مختلفی مثل Inflation - deflation - stagflation - hyperinflation مطرح می کنند (که فقط در مورد تورم یا inflation اطلاعات دارم و برایم قابل فهم است) به نظر شما کدام وضعیت بر سیستم اقتصادی آمریکا و اروپا حاکم است و تاثیرش بر اقتصاد ایران چه خواهد بود؟ و آیا میتوان از این شرایط به عنوان یک فرصت استفاده کرد؟ به عبارت دیگر در یکی دو سال آتی آیا گزینه ممتازی برای سرمایه گذاری وجود دارد؟

با تشکر

و مسائل مطرح در ایران

ضمن سپاس از ابراز لطفی که به بنده داشتید و ضمن تشکر مجدد از اطلاعات بسیار مفیدی که در اختیارگذاشتید. می خواستم با مزاحمتی دوباره، نظر جنابعالی را نسبت به دو مسئله مهم که از دیرباز موضوع بحث کارشناسان اقتصاد کشورمان بوده و چندی است خیلی جدی شده را جویا شوم.

1-تا آنجا که من اطلاع دارم، قیمت واقعی ارز (دلار) در کشورمان بر اساس عرضه و تقاضای واقعی تعیین نمی شود و بانک مرکزی است که حرف آخر را در مورد نرخ ارز میزند. آیا همچنان سیاست بانک مرکزی در مورد نرخ ارز به همین شکل ادامه خواهد داشت و ارزش ریالی دلار در همین حدود قیمت باقی خواهد ماند؟

2-از آنجا که بخش عمده ثروت و دارایی ایرانیان، در ملک و مسکن است و همیشه این بخش از حساسیت زیادی برخوردار بوده، با توجه به رکود و بحران اقتصادی جهان، آینده بازار مسکن در ایران (حداقل در دو سه سال آینده) را چگونه می بینید؟

با بررسی و تجزیه تحلیل مطالبی که مرقوم فرمودید (معمای جهانی، سردرگمی عمومی) ، میتوان اینطور نتیجه گرفت که یکی از روشهای حفظ ثروت در دوره رکود ضد تورمی (deflation) "افزایش نسبت نقدینگی به دارائی های دیگر" است، تصور میکنم نقطه نظر و راهنمایی جنابعالی در مورد این دو پرسشی که مطرح کردم، در ایجاد آگاهی برای بنده و دیگر هموطنان و آنچه در آینده ای نزدیک در اقتصاد کشور وقوعش محتمل میباشد، بسیار مفید خواهد بود.

با امتنان فراوان

من در چند سال گذشته و کم یابیش در باره این مطالب نظر خود را نوشته ام و میتوانید با مراجعه به نوشته های پیشین و گاه ناتمام از دیدگاهم در باره این مطالب آگاه شوید .
البته گستردگی و دامنه اختلاف نظر ها و ارائه آمار و اسناد خلاف هم  در باره این مسائل به راستی سرگیجه آور است .
من هم مدتهای طولانی حیران بودم که بالاخره حقیقت یا واقعیت کدام است ؟ دنیا به کدام طرف میرود یا خواهد رفت ؟  یک سری آمار و ارقام و مشاهدات در نگاه اول تایید کننده تورم یا inflation  و حتا hyperinflation  یا تورم لجام گسیخته هستند و یک سری دیگر هم نشانه های  deflation  یا کاهش قیمتها و رکود یا پس رفتی جهانی و بیسابقه دارد و کشمکشی ظاهرآ پایان ناپذیر بر سر این دو جهت و سایر تحولات مرتبط ادامه دارد .
به هرصورت نگاه من صرف نظر از کم و زیادش در کل همان هست که در این چند سال بوده و البته کاملآ قابل درک است که این نوشته ها کافی نیست و نوشتن هم بسیار وقت گیر است به ویژه که من سر کلمه به کلمه و جمله به جمله نوشته هایم وسواس به خرج میدهم . هرگاه امکان بیان شفاهی فراهم شود و علاقه مندانی باشند که عشق درک بهتر جهان واقعی را داشته باشند ، میتوانم چندین برابر آنچه در این وبلاگ نوشته ام توضیحات ارائه دهم .
من تا حدی منابع مختلف خارجی را مطالعه میکنم ولی چنانچه از مطالب این دو وبلاگ برمیآید طبع من نه کپی برداری یا پیروی مقلد وار از اند یشه های دیگران بلکه بر مبنای آنچه از فرهنگ و خرد ایرانی فرا گرفته ام تلاشم اینست که بیشتر به بنیاد و ذات امور پی ببرم و در سطح قضایا و دنباله روی از افکار عمومی روز درجا نزننم و نهایتآ از خود اندیشه ای ارائه دهم که اگر هم امروز مورد پسند واقع نشود بعدها نشانه کوچکی باشد از شعور و فرهنگ والا و اصیل ملت ایران .
و این هم مختصری در باره پرسش های مطرح شده :

• 
  یک مطلب به تصور من اساسی که تا کنون هم ندیده ام  در جائی بیان شده باشد و شاید هم اصلآ مطرح نشده اینست که آمریکا به نظر من یک کشور نیست دست کم به معنای متعارف کلمه و آنچه ملت آمریکا نامیده میشود هم  بیشتر به هفتاد و دو ملت شبیه است که خوب یا بد روزگار آنها را در یک منطقه گرد آورده  .   به بیانی دیگر  آمریکا شبیه مجمع عمومی ملتهای دنیا است و 400 سال زمانی بسیار کوتاه است که مردمانی بشوند ملت  .  در این رابطه میتوانید به نوشته ناتمام :  آمریکا ، سپر بلای اروپا   و انتخابات آمریکا ، گزینش رئیس جمهور دنیا   مراجعه فرمائید .  دلار آمریکا هم پول تنها مردم آمریکا نیست . دلار در درجه اول پول و پس انداز مردم جهان است . وقتی دلار را  ثروت مردم آمریکا بدانیم منطق و نتیجه گیری های خاص خودش را بدنبال دارد و اگر اندوخته  مردم  دنیا باشد حکایت چیز دیگری از آب در میآید .
•  
  غیر از پس انداز کردن ،  مردم و دولتهای دنیا هم بیش از سی سال است به نحوی فزاینده و پرشتاب به دولت و مردم آمریکا پول قرض میدهند . معنی این کار چه میباشد ؟ در نوشته ( دلار مشکل آمریکا یا دیگران ) توضیح بیشتری داده ام . هرکه مایل است قدم رنجه فرماید . و تصور میکنم سرانجام بخش بزرگی از اصل و فرع این بدهی ها به ویژه به دولتهای خارجی پرداخت نخواهد شد و آنها هم چاره ای جز پذیرش و مصالحه ندارند .
• 
  پرسش کننده محترم از قول من نوشته است :
  در مطلبی که نوشتید به بازگشت دلار و تقویت آن در سال های آتی و پس از رکود اشاره کردید.
  در نوشته هایم چنین چیزی وجود ندارد .
  نظر من این بوده و هست که رکود و پس رفت اقتصاد آمریکا و همینطور اروپا و دیگران بسیار نا بسامان تر از آنچه تا کنون شده خواهد شد ، و با وجود این دلار آمریکا قوی ترین پول در بین پولهای عمده جهان در آینده پیش رو دست کم در همین یکی دو سال آینده خواهد بود و جایگزینی هم در حال حاضر نخواهد داشت . به عبارت دیگر با غلتیدن اقتصاد آمریکا به رکود شدیدتر از آنچه هست ، که به باور اغلب تحلیلگران با سقوط بیشتر ارزش دلار و حتی بی ارزش شدن آن همراه خواهد بود ، پیشبینی من اینست که در این صورت هم دلار نیرومند تر خواهد شد .
• اگر تصورکنیم دلار پشتوانه ای ندارد یورو و ین ژاپن که پولهای دوم و سوم جهانند  وضعیتی به مراتب بد تر دارند .  ژاپن و چین ذخیره بزرگ ارزی به دلار دارند ولی به بهای کوهی از بدهی های داخلی  .  به معنی ساده تر چین و ژاپن و بسیاری از کشورهای دیگر بخش مهمی از درامد ارزی خود را به دلارو به صورت قرض دادن به دولت آمریکا  نگه داشتند و عوض آن ین و یوان چاپ کرده و دست مردم دادند .  به لحاظ انسجام و استحکام نیز ، وحدت پنجاه و چند ایالات متحد آمریکا هم هرچه باشد از استحکام و تمرکز نسبی بیشتری از اتحادیه سرهم بندی شده و در حال فروپاشی اروپا دارد .
• 
  inflation یعنی تورم یا گرانی عمومی و نه هرگونه تورمی . دنیا در عصر تورم عمومی قرار ندارد ، قیمت مسکن که بزرگترین بازار جهان است حدود پنج سال است که در آمریکا واروپا و بیشتر کشورهای جهان مرتبا کاهش میابد . شاخص های عمده سهام در دنیا از آمریکا گرفته تا اروپا و چین و ژاپن و غیره بسیار پائین تر از اوج سه سال پیش است . قیمت کالاهای صنعتی مصرفی عمومآ افزایشی نداشته ، حتی بیشتر کالاهای تکنولوژی بر مانند کامپیوتر و گوشی همراه با توجه به کارائی بسیار بالاتر نسبت به چند سال پیش در واقع پائین آمده . تنها فلزات صنعتی و قیمتی و نفت و غیره که به کمادیتی معروفند تا کنون افزایش زیادی داشته اند که آنهم نه به دلیل تقاضای مصرفی بیشتر بلکه به واسطه نرخ بهره در حد صفر و تزریق اعتبارات هنگفت بوده . این پولها ، از آنجا که تولید اشباع شده  و طرف تقاضای کالاهای مصرفی  ناتوان  ،  به ناچار سمت کمادیتی و به ویژه طلا رفتند و با انجام معاملات عمدتآ کاغذی مانند futures و مشتقات یا derivatives افزایش تندی به خود دیدند که اینها هم بعد از تکمیل ظرفیت به کاروان کاهش یا سقوط قیمتها خواهند پیوست . کوتاه سخن اینکه به باور من دنیا مرحله پس رفت اقتصادی همراه با کاهش قیمتها یا deflation را آغاز نموده و تا سرانجامش راهی دراز در پیش است .  رکود یا پس رفت در ذات خود و به زبان ساده نوعی خانه تکانی میباشد که سرانجام شرایط را برای پدیدار شدن مرحله نوینی از رشد متعادل اقتصادی و اجتماعی فراهم میسازد . در شرایط کنونی بهترین روش حفظ ثروت افزایش نسبت نقدینگی به دارائی های دیگر هست .
• 
  جای گزین نمودن دلار آمریکا با سبدی از پولهای کاغذی عمده جهان یا با پول عمده دیگری و یا با طلا  که مورد بحث بسیاری است به نظرمن و دست کم حالاحالاها  شدنی نیست .  دنیا در حال حاضر به سمت واگرائی و تفرقه و نه همگرائی بیشتر ، گرایش دارد و در چنین شرایطی صحبت از ایجاد پول تازه جهانی زمینه واقعی ندارد . البته SDRs یک سیستم تنظیمی مبادلات پولی است که مدتها است توسط صندوق جهانی پول اجرا میشود و ربطی به پول واحد جهانی ندارد . طلا به لحاظ حفظ ارزش دراز مدت  و نه  نوسان های مرحله ای قیمت آن  همواره پول واقعی بوده و هست چه آنموقع که رسما و عملآ پشتوانه پول کاغذی بود و چه در چهل سال اخیر که از آن مقام قانونی برکنار شده .
•  
  ایران هم از تحولات جهانی تآثیر خواهد پذیرفت به ویژه که عمده درامد این کشور از نفت میباشد ، منتها تآثیر پذیری ایران با تآ خیر زمانی همراه است .   درمورد ریال قبلآ نظر خود را وبلاگ   دورنما  بیان کردم .   گویا نیروهای ذینفعی از طریق بانک مرکزی در پائین نگه داشتن نرخ تبدیل ریال به دلار تلاش زیادی انجام میدهند . این دستکاری ها میتواند تآثیر کوتاه مدت و حتی میان مدت بر نرخ دلار داشته باشد ولی در طولانی مدت این شرایط عمومی اقتصاد کشور و چگونگی درامد و هزینه های ارزی است که تکلیف را معلوم میکند وهمه فشارهای بازدارنده را با جهش در قیمت دلار جبران میکند  .  بانک مرکزی حرف آخر را نمیزند و نمیتواند بزند  بلکه اینگونه وانمود میشود ، و سرانجام چاره ای ندارد جز دنباله روی از بازار واقعی که بر محور عرضه و تقاضا میچرخد .  یکی از عواملی که از حدود ده سال پیش موجب پائین ماندن نسبی قیمت دلار  شده  و شاید هیچ گاه مورد توجه تحلیل گران واقع نشده  تجارتی پولی به نام currency  carry  trade  میباشد که تا هنگامی که تفاوت فاحش بین نرخ بهره پولهای عمده جهانی و ریال ایران وجود دارد موجب ورود مبالغی هنگفت از ارزهای خارجی به ایران میشود  .   با این وجود به تصور من نرخ تبدیل ریال و دلار از قیمت کنونی حدود 1200 تومان طی ماه های پیش رو به بالای 1500 افزایش پیدا خواهد کرد .  تنها در صورتیکه نظام اداره مملکت تغییر کند و یا در آن اصلاحات اساسی روی دهد بطوریکه روابط با دنیای خارج عادی شود و امکان ورود سرمایه به ایران فراهم شود ارزش ریال در برابر دلار و سایر ارزهای خارجی به شدت افزایش خواهد یافت .
• در مورد قیمت مسکن :
  تا چند ماه آینده ممکن است قیمت مسکن کمی (  حدود ده درصد ) افزایش یابد ولی سال و سالهای  آینده مجددآ با کاهش قیمت روبرو خواهیم شد .  به نظر من بعد از چندین دهه افزایش در تابستان  1387  قیمت مسکن به اوج تاریخی خود رسید و از آنجا مرحله کاهش طولانی مدت خود را شروع کرده  و فعلآ در مرحله اصلاح قیمت و آماده شدن برای شروع مرحله دوم سقوط قیمت مسکن میباشیم .
  
  
  با امید به اینکه به یاری خرد ایرانیان ، سرزمین ما از طوفان حوادث جهانی پیش رو کمترین صدمه را ببیند واین انتظاری بی اساس و از سر احساس نمیباشد .
  
  برای جستجوی راحت تر مطالب این وبلاگ به فهرست موضوعی مراجعه شود .
  
  انشاء و نه مفاهیم اساسی و پیشبینی های  این یا هر نوشته دیگری ممکن هر زمان اصلاح و افزوده شود .
  
  اگر نظری  یا  پرسشی هست در بخش نظر دهی یادداشت بفرمائید و کمتر از ایمیل استفاده کنید  .
  
  
  رشید دمهری

هم کاردانی هم کارشناسی قیمت ؟

هم کاردانی هم کارشناسی قیمت ؟   

 ۸ نوامبر ۲۰۰۵       17 آبان 1384    ساعت 12 ظهر قیمت کنونی طلا 457

در ایران اکثر مردم وبورس بازان پیشبینی قیمت را امری تصادفی ، شانسی وحتی نوعی قمار تصور میکنند . پیشبینی را شبیه شیر و خط بازی کردن میدانند .روز یکشنبه 15 آبان عرض کردم که یک تا دو روز آینده به احتمال بیشتر قیمت طلا بین 455 و460 نوسان خواهد کرد . تا این ساعت وطی حدود 35 ساعت معامله در سطح جهان دقیقأ هر دو رقم را ثبت کرد ومجددأ در قیمت 457 ایستاده ومنتظر علائم حرکت بعدی میباشد . آیا اینها شانسی است ؟

در ایران اغلب فکر میکنیم آنها که در متن اجراء یک کار قرار دارند بهتر از دیگران خبر از قیمت وآینده آن دارند . مثلأ فکر میکنیم کارگذاران بورس سهام ویا بساز وبفروشهای ساختمان و مشاورین املاک و یا زرگرها ومعامله گران طلا با اطلاعات ویژه خود خبردار میباشند که در آینده چه خواهد شد . وحال آنکه اصلأ اینطور نیست . آنهااز این لحاظ فرقی با مردم عادی ندارند وگاهی بیش از افراد معمولی اشتباه میکنند و به دو دلیل عمده :

1 - آنها به نوعی در آن حرفه منافع شخصی دارند وهمین منافع روح وروان آنها رامحاصره و محدود میکند ومانع میشود واقعیت را آنگونه که هست ببینند .

2 - ومهمتر اینکه آنها دائمأ سرگرم امور اجرائی حرفه خود میباشند و در نتجه همان دایره کوچک کار خود را میتوانند ببینند ونه کل شرایط و تحولات خارج از خود . مثلأ یک سازنده ساختمان قیمت کنونی ملک ومصالح ساختمانی و مزد کارگر وبنا و عرضه و تقاضای کنونی را میبیند و بس . او شرایط لازمه برای پیش بینی قیمت ملک در آینده دور یا نزدیک را ندارد . چرا ؟ زیرا در تغییرات قیمت ملک عوامل بسیار پیچیده ومتغیردیگری نقش بازی میکنند . چند عامل را به عنوان نمونه در رابطه با ملک در ایران

ذکر میکنم :

• وضعیت ذخائر ارزی وآینده قیمت نفت .
• تحولات آینده روابط ایران با اروپا و آمریکا .
• نرخ رشد جمعیت در ایران و به ویژه در استان تهران .
• رشد یا رکود اقتصادی در آینده دور ونزدیک .
• سمت وسوی حرکت نقدینگی در حال حاضر و آینده .
• آیا مشاغل ودر آمدها در مجموع در حال افزایش هست یا خیر وبه معنی ساده تر مردم دارند فقیر تر میشوند یا پول دارتر .

حال تصور کنید یک ساختمان ساز که صبح تا شب در حال در گیری با این وآن وچک وبانک و غیره هست چگونه میتواند راجع به مسائل فوق هم مطالعه وجمعبندی وبر آن اساس راجع به سرمایه گذاری خود که باید یک یا دو سال دیگر جواب دهد تصمیمگیری کنند .

کاراجرائی یک امر است وکارشناسی قیمت حرفه ای ویژه با ابزار خاص خود وتنها در صورت کار مشترک این دو گروه موفقیت دراز مدت حاصل میشود .
رشید دمهری

تحولات قیمت مسکن در ایران

 

قیمت مسکن در ایران

مقدمه :

در 5 اکتبر 1973 (1352هجری شمسی)مصر و سوریه به قصد باز پس گیری سرزمین هایی که درسال 1967 طی شش روزجنگ با اسرايیل از دست داده بودند به آن کشور هجوم بردند. بعد از18 روز جنگ ، مصر وسوریه بدون دستیابی به پیروزی ، ضمن عقب نشینی ونگران از شکستی دیگر،آتش بست را پذیرفتند.

در اوایل 1974 کشورهای نفت خیز عرب به تلافی ممالک غربی را که از اسراییل حمایت کرده بودند ، تحریم نفتی کردند. قیمت نفت ، که مدت پنجاه سال گذشته یعنی از 1925 تا 1974 بین دوونیم تا سه دلار بود، ناگهان طی چند ماه و تا پایان 1974 از 3دلار به 12 دلار افزایش یافت. از آن به بعد افزایش ها و کاهش های شدید قیمت نفت غالبأ مترادف شده است با تنش های سیاسی ، جنگ ها ، تغییر حکومتها و اخیرأ حملات تروریستی. به این خاطر محافل مالی دنیا نفت را کالای سیاسی لقب داده اند.

خواهی نخواهی سرنوشت دنیا با نفت رقم خورده و خواهد خورد. نمودار زیر گویای همزمانی قیمت نفت با رویداد های سیاسی و جنگها میباشد. توجه داشته باشیداین نمودار بر مبنای ارزش ویا به عبارتی قدرت خرید دلار در سال 2004 ترسیم شده است.براین اساس در حالی که میانگین قیمت اسمی نفت در سال

۱۹۸۱ هر بشکه حدود 35 دلاربوده ارزش واقعی یا به عبارتی قدرت خرید آن حدود۶۴ دلار امروزی بوده است.بنابر این نفت  ۶۴. دلاری امروز همان ارزشی

 را دارد که نفت 35 دلاری 25سال قبل داشت.

  حال با توجه به این رویداد بسیار مهم که تاْثیر اساسی بر همه تحولات اجتماعی  واقتصادی ایران منجمله تورم وقیمت مسکن داشته است، به موضوع مسکن می پردازم . 

روند دراز مدت قیمت مسکن
در رابطه با تغییرات قیمت مسکن در ایران اطلاعات و نمودار رسمی و معتبر وجود ندارد که بتوانم این نوشته را به آنها استناد دهم.انگار مصلحت این بوده که کمتر در باره چون و چرای افزایش قیمت مسکن صحبت شود. به هر صورت ، در ایران افزایش قیمت مسکن بطور عمده ناشی از سه عامل افزایش جمعیت ، کاهش ارزش ریال ، و شهر نشین شدن

 مردم میباشد .

تعیین میزان تأثیر هر یک از این سه عامل به خاطر نبود آمار و نمودارها، ممکن نیست.البته هر سه این عوامل ، خود تابع قیمت و حجم صادرات نفت و روش مملکت داری حکومتهای ایران بوده است.به سبب آغاز دوران نوسانات شدید قیمت وحجم صادرات نفت، این نوشته به تحولات عمده قیمت مسکن از سال1353 تاکنون، یعنی سی و یک سال اخیر اختصاص دارد.

طی این مدت دو مرحله متمایز را میتوان مشاهده کرد.مرحله اول از 1353 تا انقلاب 1357 و مرحله دوم از انقلاب تا حال حاضر.
قبل از انقلاب :

هر گاه پدیده ها به وقوع میپیوندند و همه آنرا به چشم خود میبینند ، دیگر از چون و چرای آن صحبت کردن کاری نسبتاً سهل است .  مهم اینست که در وضعیت آرامش و آب وهوای خوب طوفان آینده را پیش بینی کرد. وبر عکس آن هم صدق میکند.البته امروز را در گذشته رد یابی کردن نسبتاً ساده تر است.با این شیوه سال 1353 را ، هرچند که آرام وبی سروصدا بود ، نقطه شروع تحولات اجتماعی،اقتصادی و فرهنکی بعدی تا به امروز میدانم .

شرایط عمومی - با جمعیت حدود 32 میلیون در سال 1353 وصادرات روزانه پنج میلیون بشکه نفت ، چهار برابر شدن قیمت نفت ، جهشی غول آسا  وناگهانی بود که تمام ارکان جامعه را دگر گون ساخت . دولت و ملت شروع به حیف و میل آن ثروت کردند . واردات به شدت فزونی یافت ، صنایع مونتاژ پا گرفت ، خریدهای نظامی شدت یافت ، دولت حجیم تر شد ، بذل و بخشش به طبقات مختلف بتناسب نزدیکی به حکومت آغاز شد و بالاخره مصرف گرایی بی حد وحصر کل جامعه را فرا گرفت . از پیامد های این ثروت ناگهانی این بود که حکومت دچار بیماری خود بزرگ بینی شد . توقع مردم هم به شدت بالا رفت ، زیرا با وجود رفاه نسبی که نصیبشان شده بود باز دچار این وسواس شدند که باید کاری کنند که سهم بیشتری از این درآمد رادریافت دارند . به هر صورت همه غافل شدند که گنج نابرده رنج دوام نمیکند . آرزوهای دور و دراز تنها بر مبنای رشد اقتصادی واقعی ، پایدار ، و متکی به خود مردم ایران ونه خارجی ها قابل توجیه است . دولتها ومردم اغلب با دست یافتن به ثروت های گذرا یا باد آورده دچارغرور و جاه طلبی شده ، هوش وحواس خود را از دست میدهند و دیگر خدا را بنده نیستند . به این ترتیب بود که انقلاب 1357 فرا رسید .این انقلاب در واقع واکنشی کوتاه مدت بود در مقابل آن زیاده روی ها و بی بند و باریها . حکومت تاوان جاه طلبی ها و غرور خود را با ناباوری پرداخت و مردم هم بعدها با واقعیات زندگی بیشتر آشنا شده و در جایی که شایسته آن بودند قرار داده شدند .

شاخص های عمده اقتصادی در این دوره :

تورم - در مجموع از 1353 تا اواخر 1357 نرخ تورم یک رقمی وملایم بوده است . در این زمینه آمار رسمی معتبری نیافتم .شاید قیمت خودرو پیکان که برای اولین بار در سال 1348 با قیمت دوازده هزار تومان به بازار آمد نشانگر وضعیت عمومی تورم در دوره قبل از انقلاب باشد .درسال 1353 یک دستگاه پیکان حدود 16 هزار تومان قیمت داشت و در اواخر 1357 تقریباً 24 هزار تومان .بنابر این طی 5 سال قیمت پیکان یک و نیم برابر شد .

ریال - قدرت ریال به دلار در این دوره تقریباً ثابت بود .

مسکن - قیمت زمین ومسکن هم در این دوره و آنهم عمدتاً در تهران باملایمت افزایش مییافت وطی این 5سال بنا به گفته شاهدین حدود 40 درصد افزایش داشته است .

لازم به ذکر است که در این مدت کشورهای پیشرفته صنعتی بعلت افزایش قیمت نفت با تورم شدید دست به گریبان بودند . طی این دوره میانگین تورم سالانه در کشورهای صنعتی غرب حدود ده درصد بوده است . بنابر این میتوان نتیجه گرفت که تورم موجود در ایران دراین دوره بیشتر وارداتی بوده است .

جمعیت - جمعیت در این دوره روندی نسبتاً معتدل داشت و از32میلیون نفردر سال 1353 به حدود 35 میلیون نفر در سال1357 افزایش یافت . لازم به یادآوری است که تبلیغات دولتی وغیر دولتی در جهت تشویق مردم به داشتن فرزند کمترتمرکز داشت .

مشکل عمده این دوره که سرانجام همه جنبه های مثبت آنرا به باد داد همانا خرج کردن درآمد ملی نفت برای امورات روزانه ومصرفی دولت و مردم بود . سیاست اقتصادی صحیح وسازنده اینست که ثروت حاصل از نفت فقط صرف بنیان های اقتصادی ، علمی و آموزشی کشور شود . دولت ، مردم و شرکتها میبایست فقط از آنچه خود لیاقت آفریدنش را دارند خرج کنند .

دوره بعد از انقلاب اسلامی :

وضعیت عمومی  :

 به دنبال شعارها و انتظارات عمومی در هنگام انقلاب و وجود نیروهای عدالت خواه در بخشی از دولت برآمده از انقلاب در چند سال اولیه و در دوره نخست وزیری مهندس میر حسین موسوی آثاری از انظباط  و حساب وکتاب مشاهده میشد . ولی آفت اصلی اواخر دوره محمد رضاشاه پهلوی ، یعنی درآمد نفت را صرف امورات روزانه و مصرفی وکسری های دولتی وشرکتهای دولتی ونیمه دولتی کردن مجدداً دامنگیر کشور شد و هرکس به هر شیوه ای که توانست سعی کرد تکه بزرگتر این ثروت را نصیب خود کند . فعالیتهای عمده عبارت بودند از :

• ادامه همان سیاست های بودجه ای قبلی به مفهوم هزینه کردن بودجه در شهرها ،گسترش صنایع مونتاژ، تولید محصولات از رده خارج وگاهاً ورشکسته کشورهای غربی نظیر خودروسازی ها وبطور کلی تقویت طرف تقاضا در اقتصاد .
• شاهکار اقدامات اقتصادی دولت های بعد از انقلاب بی ارزش کردن پول کشور یعنی ریال میباشد . این اقدامی تازه نبود ولی شدت وحدت آن حیرت آور ونجومی بود.این عمل ضربات هولناکی به صاحبان سپردههای بانکی ، به مزدبگیران ، بازنشستگان وبه تولید گنندگان کوچک وکسبه وارد کرد .به این شاخص ها توجه کنیم تا ابعاد تورم که نتیجه بی ارزش کردن ریال است بهتر پی ببریم :
• ارزش ریال به ارز عمده خارجی که دلار میباشد از حدود 9 تومان به 900 تومان رسیده .به عبارتی دیگر 99 درصد از قدرت خرید ریال در رابطه با خرید کالاهای خارجی کاسته شده .
• خودرو پیکان بعنوان شاخص تقریبی تورم از 24 هزار تومان به 6 میلیون تومان افزایش یافت .یعنی قیمت آن 250 برابر افزایش یافت . لازم به یادآوری است که در مدت 25 سال گذشته نرخ تورم سالیانه در کشورهای پیشرفته صنعتی از ۱۹۸۰ میلادی که حدود ده درصد بود مرتباً کاهش یافته و در حال حاضر میانگین تورم سالانه در این کشورها 2درصد میباشد .
•  در اوائل انقلاب از طرفی به واسطه بعضی اظهارات از جانب مقامات رسمی و غیر رسمی و توهمات مردم که تصور میکردند زمین وخانه به رایگان ویا به قیمت ارزان در اختیارشان قرار میگیرد و ازجانب دیگر به دلیل نگرانی مالکین بزرگ از آینده دارائیهای خود ناگهان قیمت مسکن حدود 30 درصد بویژه در نواهی شمال تهران سقوط کرد . سپس بتدریج که هیجانات فروکش کرد و واقعیات چهره خود را نشان داد ، قیمت مسکن گام های فرسنگی خود را شروع کرد . یک منزل یک میلیون تومانی اوایل انقلاب در حال حاضر بطور متوسط حدود 300 میلیون تومان میباشد ، یعنی 300 برابر افزایش یافته است .

اینها هنر و محصول مشترک دولت وبانک مرکزی ایران است . تورم شدید ودرازمدت یعنی اکثریت مردمی که واقعاً کارکردند و محصول آفریدند یا فقیرتر شدند یا متناسب با لیاقتشان سود نکردند . بر عکس آنها که شاید واقع بینتر بودند وروی سرمایه خود خوابیدند وبه گشت و گذار پرداختند در عوض دولت به آنها جایزه هم داد .تصور بفرمایید یک نفر قطعه زمینی را 25 سال پیش به قیمت یک ملیون تومان خریده بعد از 25 سال بدون آنکه هیچ گونه کاری روی آن انجام داده باشد آنرا 300 میلیون تومان میفروشد ،حساب کنید این 299 میلیون از کجا آمده ؟ تعبیرهای متفاوتی میشود ارایه داد . مثلاً گفت این مزد خوش فکری او و یا جبران تورم است . ویا اینکه بگوییم اصلاً هیچ اتفاقی نیافتاده است وهیچ ثروتی اضافه نشده ، چون در واقع دارایی این شخص همان یک قطعه زمین بوده وحالا هم همین یک قطعه است .این مطلب سر دراز دارد وباز کردن آن نوشته دیگری را میطلبد .در اینجا فقط به این بسنده میکنم که هر افزایش قیمتی نتیجه بی ارزش کردن پول و یا واسطه گری نیست . حتی بعضی افزایش ها لازم ومفید میباشد . ولی در شرایطی مانند 25 سال گذشته که تورم شدید عمومی و طولانی داشته ایم ، در واقع بخش عمده این 299میلیون تومان چیزی نیست جز ساعات کاری که افرادی دیگر در جامعه انجام داده اند ومزد آن به دیگری داده شده ،.یعنی کار کردن اکثریتی وسود بردن اقلیتی . زیان اصلی این وضعیت اینست که اعتقاد به کار از بین میرود .

ولی دولت وبانک مرکزی چگونه این اثر نفیس را خلق کردند؟ خیلی ساده ! تحت عنوان پول کاغذ چاپ کردند و به جامعه تزریق کردند . چرا این کار را کردند؟ زیرا درآمد نفت و مالیات کفاف زیاده خرجی هایشان را نمیداد. این نوع بانکداری واقتصادگردانی نه تنها مانع رشد واقعی اقتصاد و رفاه عمومی شد ، بلکه فرهنگ واخلاق جامعه را هم به انحطاط کشاند . این سیاست علاوه بر اینکه قیمتها را تا اندازه زیادی نامتعادل وسرمایه گذاری ها را آشفته وناپایدار ساخته است ، نیروی کار کشور را هم یا بلا استفاده گذاشته یا به کارهای انحرافی کشانده .

چرا ملک پیشتاز تورم است؟

 به غیر از کاهش ارزش ریال و تورم عمومی دو عامل افزایش جمعیت و هجوم روستاییان و شهرستانی ها به شهرهای بزرگ و بویژه تهران ، بر تشدید تورم مسکن وزمین افزوده است .

افزایش جمعیت:

جمعیت ایران در ابتدای انقلاب حدود 35 میلیون نفر و هم اکنون مطابق ارزیابی کارشناسان به 68 میلیون نفر رسیده است . دو برابر شدن جمعیت عمدتاً ناشی ازخوشبینی مردم ودولت از آینده خود در ده سال اول انقلاب بود . علاوه بر این ، ویژگی جمعیت ایران جوان بودن آن است .مطابق ارزیابی ها حدود 70 درصد جمعیت ایران زیر سی سال میباشند .

هجوم روستائیان به شهر های بزرگ

کاهش جمعیت بخش کشاورزی و گسترش شهرنشینی امری رایج و ضروری در همه کشورها طی قرن بیستم بوده است . لیکن ، با وجود آنکه شدت کاهش جمعیت کشاورزان در کشورهای پیشرفته بسیار شدیدتر ازایران بوده (مثلاً کشاورزان آمریکا کمتر از 5 درصد جمعیت آنکشور را تشکیل میدهند) ، نه تنها تولید کشاورزی آنها کاهش نیافته بلکه چندین برابر افزایش هم یافته ، بطوری که علاوه بر تامین نیازهای داخلی ، مقدار زیادی صادر هم میکنند . ولی در ایران با وجود اینکه هنوز 30 درصد جمعیت در بخش کشاورزی فعالیت میکنند ، ما واردکننده بیشتر مواد غذائی از گوشت گرفته تا شکر وبرنج وغیره میباشیم .

چرا این همه فرق؟

بنظر من دلیل اصلی آنست که انگیزه روی آوردن مردم به شهرها در کشورهای پیشرفته با انگیزه تمرکز جمعیت در شهرهای بزرگ ایران و بویژه تهران ، بسیار متفاوت است .

مراکز شهری کشورهای پیشرفته از آنجا که خالق وتوسعه دهنده صنایع ، علوم وتکنولوژی بودند ، از طرفی باایجاد فضای کارواقعی در شهرها واز جانبی با صدور ابزارهای پیشرفته وسرمایه به بخش کشاورزی بازدهی آنراافزایش داده ایجاد مازاد نیروی کار در آن بخش نموده ونیروی کار اضافی را به سمت شهرها جذب کردند . به این ترتیب یک رابطه سازنده و متقابل بین مناطق کشاورزی وشهری شکل گرفت بگونه ای که مناطق کشاورزی سرمایه ،تکنولوژی ، وتخصص را وارد ونیروی کار مازاد را صادر کرد وبرعکس آنرا هم شهرها انجام دادند وتوسعه یافتند .

در ایران محتوای اصلی رابطه شهر وروستا به شیوه ای دیگر شکل گرفت .

در کشور ما شهرها نه به دنبال توسعه وترقی واقعی علمی وصنعتی ، بلکه بیشتر برای دریافت سهم بیشتری از درآمد نفت توسعه پیدا کرد . مردم به وضوح دیدند که عمده درآمد نفت در تهران وکلان شهرها خرج میشود بنابراین سعی کردند هر طور شده خود را به این شهرها برسانند واز این نمد کلاهی برای خود بسازند . به این ترتیب مشاغل کاذب در این شهرها گسترش فوق العاده یافت . بخش مهمی از مشاغل در تهران وشهرهای بزرگ نمایشی هستند وهدف از ایجاد آنها ارائه حفظ ظاهر است وگرنه از کار واقعی خبری نیست . اگر به صاحبین اینگونه مشاغل حقوق ومزایا پرداخت شود و از آنها خواسته شود در محل کار حضور نیابند ، سودمند ترخواهد بود . لااقل هزینه رفت وآمد ومخارج محل کار وسردواندن مردم و شیرینی ها صرفه جوئی میشود . 72 روز تعطیل رسمی سالانه ، که اگر پنجشنبه ها راهم که اغلب ادارات وکارخانجات تعطیل میباشند برآن افزوده شود میشود یک سوم ایام سال ،  بازتاب ماهیت کار در محیط های شهری میباشد .

در ایران به خاطر ضعف بازدهی بخش کشاورزی ، نه فقط خود جمعیت این مناطق به سمت تهران وشهرهای بزرگ هجوم آوردند ، بلکه سرمایه های خود را هم آوردند . به همین نسبت تقاضا وقیمت مسکن هم طبعاٌ افزایش یافت .علاوه براین ، بخشی از این تقاضا نه برای اقامت بلکه با انگیزه هائی از قبیل کسب سود و واسطه گری یا حفظ ارزش دارائی خود ویا تأمین مسکن برای آینده فرزندان خود ، صورت گرفت .ضمناً با مشاهده سقوط ارزش پول نقد آنها که واقع بین تر بودند سریعتر آنرا به ملک یا سرمایه دیگر تبدیل کردند . بنابراین قیمتهای کنونی مسکن بازتاب این واقعیات است واز این لحاظ جای شکوه وشکایتی باقی نمیماند .

از همه این کارها چه حاصل شده ؟

البته بازبینی نتیجه این کارهائی که مردم ودولت طی این 26سال انجام داده اند را به فرصت دیگری واگذار میکنم . در اینجا فقط به اشاره ای اکتفا میکنم .

صرف نظر از برنده ها وبازنده ها ، موفق ها وناموفق ها آنچه اهمیت دارد این است که چنانچه این رویه ها ادامه پیداکند کل دولت ، مردم وکشور بازنده خواهند شد .

ببینیم تاکنون چه حاصل شده ؟

از طرفی شهر های غول آسا وسرمایه های تل انبارشده و راکد، ازجانب دیگرمحروم شدن مناطق کشاورزی مستعد ، از سرمایه ، تکنولوژی ونیروی کار متخصص.

به جز کار سالم که خوار وخفیف شده ، هر نوع فعالیتی ارزش واحترام پیداکرده .

وقتی کار وزندگی ما اینجور بناشده دیگر چرا انتظار نداشته باشیم که دانشجو واستاد دانشگاه وخانم خانه دار و وزیر و کیل با همه هوش وحواس دنبال کارهای بی زحمت و زودبازده و زیاد بازده نباشند؟ بیخود نیست که شرکتهائی همچون گلدکوئست ودیگران اینچنین فعال شده اند. آنها محصول طبیعی روحیات مذکور در جامعه هستند واز شرایطی که برای آنها فراهم شده استفاده میبرند . با نصیحت وبگیر وببند هم دردی دوا نمیشود . از این وضعیت تولیدکنندگان وکار آفرینان و مجموعه تولید صنعتی و کشاورزی وخدماتی کشور هم زیان میبیند زیرا آنها از نیروی کار سالم ، که پایه واساس تولید است ، محروم میشوند .

آینده قیمت مسکن

مطابق نظرسنجی که بعضی سایتها به عمل آورده اند در حال حاضر بیشتر مردم سرمایه گذاری در بخش مسکن و بویژه در تهران راسودآورتر از سایر اقلامی که برای عموم قابل سرمایه گذاری هستند مانند سهام ، طلا ، ارز ، سیم کارت وغیره ، میدانند . استدلال هائی که عموم مردم وحتی اغلب کارشناسان اظهار میدارند عبارتند از :

• افزایش جمعیت وجوان بودن آن .
• کمبود مسکن درحال حاظر .
• حمایت دولت ازطریق افزایش وام مسکن که موجب تقاضای بیشتر میشود .
• قیمت مسکن نمیتواند همچون کالاهای دیگر شامل تعزیرات حکومتی وفیمت گذاری قرار گیرد .
• مسکن کالائی نیست که بتوان آنرا از خارج وارد کرد ویا گرفتار وبا شود .

به علل فوق اغلب مردم سرمایه گذاری ویا حفظ ارزش نقدینگی خود در بخش مسکن را باثبات تر میدانند . از لحاظ روانشناسی از آنجائی که چندین نسل پیاپی شاهد افزایش قیمت مسکن بوده اند ، در نزد بسیاری از مردم دیگر چون وچراء واین قبیل حرفها مطرح نیست .اعتقاد به افزایش قیمت  مسکن، همچون یک کُد یا یک ژن در روان مردم جای گرفته و بطور اتوماتیک عمل میکند ، حالا شرایط هرچه میخواهد باشد .

موسسه آمار جمعیت  http://www.prb.org/ معتبر ترین سازمان جمعیت شناسی آمریکا میباشد که اطلاعات جمعیتی را از طریق همکاری وتبادل اطلاعات با سایر کشورها جمع آوری وتجزیه تحلیل میکند . ارزیابی که در اواسط سال 2004 توسط کارشناسان این مؤسسه صورت گرفته در جدول زیر آمده است :

Indicator	Data
Population Mid-2004	67,433,000
Population 2025 (projected)	84,655,000
Population 2050 (projected)	96,465,000
Total Fertility Rate (avg. no. of children born to a woman during her lifetime)	2.5
Population Under Age 15 (%)	33
Population Over Age 65 (%)	5
Life Expectancy at Birth, Both Sexes (years)	69
Life Expectancy at Birth, Males (years)	68
Life Expectancy at Birth, Females (years)	70
Women ages 15-49, 2020 (projected)	25,700,000
Births Attended by Skilled Personnel (%)	86
Maternal Deaths per 100,000 Live Births	130

 

بر پایه این ارزیابی جمعیت ایران در سال 2004 میلادی 67433000 نفر ودر سال 2025 یعنی بیست سال آینده 84655000 ودر سال 2050 یعنی45 سال آینده به حدود صد میلیون خواهد رسید . 33درصد جمعیت کنونی زیر 15 سال میباشند ، و میانگین عمر زنان ومردان 69 سال میباشد .

سایت استرالیائیhttp://www.nationmaster.com/ آمارهای اقتصادی کلیه کشورها را با نمایش جدولها و نمودارهائی که کشورها را با یکدیگر مقایسه میکند همراه با ذکر منابع منتشر میکند . جهت مطالعه آمارهای اقتصادی ایران میتوانید به این پیوند مراجعه کنید :http://www.nationmaster.com/red/country/ir/Economy&b_cite=1.

 دانسته های فوق کافی است ؟

به نظر من خیر . جهت پیش بینی تحولات آینده قیمت مسکن بهتر است به چند فاکتور وتعدادی سؤال که در زیر میآید هم توجه شود :

• قیمت نفت وحجم صادرات آن .
• تکنولوژیهای نوین ساختمان سازی .
• محیط زیست ومنابع آب شهرها .
• شوکهای سیاسی کوتاه مدت وتحولات سیاسی دراز مدت ، چه مثبت وچه منفی .
• عادی شدن یا نشدن روابط اقتصادی  وسیاسی ایران با خارج .
• ادامه روابط کنونی باجهان یا تحریم گسترده تر، چه از طرف ایران چه با تحمیل از خارج .
• سیاست آینده دولت در رابطه با تورم عمومی وارزش ریال .

وچند پرسش

• آیا اختصاص منابع مالی دولتی وبانکها به طرف تقاضا ومصرف سنگینی خواهد کرد یا به جانب عرضه و تولید مسکن ؟
• تهران از وقتی بعنوان پایتخت اعلام شد تاکنون پرچمدار افزایش قیمت ملک بوده است .آیا همین الگو برای مثلاً ده یا بیست سال آینده هم حفظ خواهد شد ؟
• آیاقیمت ملک در استانها ومناطق با استعدادهای اقتصادی وموقعیت جغرافیائی آنها خوانائی دارد؟
• اصلاً امکان کاهش چشمگیر قیمت هم وجود دارد ؟

اینگونه موضوعات و بسیاری عوامل دیگر برای کار جدی وحساب شده بعنوان حرفه نیازمند بررسی و دقت هستند . نهایتاً ازهمه این نیروها میبایست برآیند گرفت وسپس مبادرت به سرمایه گذاری در املاک و ساخت وساز ویا جابجائی سبد دارائی ها نمود .

رشید دمهری

قیمت مسکن در جهان

  تحولات قیمت مسکن در جهان

ا مردا ۱۳۸۴

بعد از جنگ جهانی دوم تا کنون روند افزایش قیمت ملک شتاب بی سابقه ای به خود گرفت .از ۱۹۵۹ تا ۲۰۰۴ قیمت مسکن در آمریکا ۱۸۰۰ ٪ در صد یعنی ۱۸ برابر افزایش یافت. با استناد  به    http://www.huduser.org/      قیمت خانه های  متوسط در سال  ۱۹۵۹ ۱۲۰۰۰   ودر سال ۲۰۰۴      ۲۲۳۴۰۰دلار میباشد. بقیه کشورهای پیشرفته صنعتی نیز حدوداً چنین مسیری را طی نمودند. نمودار زیر گویای این مطلب میباشد:

  تنها استثناء ژاپن میباشد.  قیمت ملک در ژاپن از سال  ۱۹۹۱ تاکنون ، به مدت  ۱۴ سال پیاپی، در مجموع  ۴۰٪ سقوط کرده است.ا ز ۱۹۹۷ در همه  کشورها به استثنای ژاپن وآلمان ، قیمت ملک با شدتی بیشتر افزایش یافت.  در یک سال گذشته قیمت ملک در انگلستان و استرالیا راکد شده و در استرالیا حدود ده درصد کاهش داشته است ، در آمریکا  از اوایل ۲۰۰۵  تا کنون راکد شده است.         با این وجود  نظر سنجی ها نشان میدهد حدود ۷۵٪ مردم در کشورهای صنعتی به افزایش قیمت ملک در چند سال آینده امیدوار هستند. در بین کارشناسان ملک عمدتأ دو نظر وجود دارد .  کارشناسان صندوق بین الملی پولhttp://imf.org ومجله اکونومیستhttp://www.economist.com/opinion/displaystory.cfm?story_id=4079027.

معتقد هستند قیمتها بیش از حد وبه گونه ای بیسابقه و غیز قابل پایدار افزایش یافته اند وسقوط قیمتها را بسیار محتمل میدانند.  کارشناسان دیگر واز جمله آلن گرینسپان ر‌‌ئیس بانک مرکزی آمریکا بر این نظر هستند که با وجود  افزایش قیمتها امکان سقوط آنها کم است وگروهی دیگر معتقدند بعد از مدتی رکود بازهم قیمت املاک تا سال  ۲۰۱۰  مجددأ افزایش خواهد یافت.        

     در کشورهای اروپای شرقی وشوروی سابق وچین قبل از اصلاحات ، به دلیل عدم وجود مالکیت خصوصی زمین و منزل  ، قیمتهای نسبتأ ثابت ودولتی وجود داشته اشت. ولی با سقوط کمونیسم  آنها هم جبران مافات کرده ، قیمت املاک در این کشورها  دهها ودرمواردی صدهابرابر افزایش یافتند.

قیمت ملک در کشورهای جهان سوم وغیر پیش رفته گوی سبقت را از همه ربوده ، ازجنگ جهانی دوم تاکنون صدها برابر ودر مواردی مانند ایران بیش از هزار برابرافزایش یافته است.

 

علل  اصلی افزایش قیمت املاک

•  افزایش جمعیت :
   دویست سال پیش جمعیت کره زمین حدودیک ملیارد  نفر بوده ودر حال حاضر نزدیک به شش ونیم میلیارد میباشد. تعدادی از کارشناسان پیش بینی میکنند تا ۴۵ سال دیگربه ده میلیارد برسد. پیش بینی افزایش جمعیت در این جدول  http://www.census.gov/ipc/www/worldpop.html   ارزیابی شده. ازلحاظجغرافیائی  اغلب کارشناسن پیش بینی میکنند بر جمعیت کشورهای غیر پیشرفته آسیائی ، آفریقائی و آمریکای لاتین تا سال ۲۰۵۰  پنجاه درصد افزوده شود وازجمعیت کشورهای پیشرفته کاسته شود.  نمودار زیر گویای این تفاوت است. 

•  قطع رابطه دلارآمریکا با پشتوانه طلا
  در سال  ۱۹۴۴  چهل وپنج کشور،بدون حضورکشورهای بلوک شرق ، جهت سامان بخشیدن به سیستم پولی جهان ، موافقتنامه معروف به bretton woods  را به تصویب رساندند. باتشکیل صندوق بین الملل پول در سال ۱۹۴۵ ، این سازمان مسئول اجرای آن شد. طبق این قرارداد دلار آمریکا با پشتوانه طلا پول اصلی جهان شناخته شد. آمریکا متعهد شد در مقابل دریافت ۳۵دلار یک اونس طلا (  واحد  جهانی طلابرابر۳۱ گرم )  تحویل دهد. بقیه پولهای جهان با نسبتهای معینی با دلار تثبیت شدند.  این قرارداد ۲۵ سال دوام آورد.  طی این مدت آمریکا، عمدتأ به دلیل هزینه های نظامی دچار کسری بودجه  وکاهش تراز تجاری شد. دارندگان ذخائر دلار نگران  شده با پس دادن دلار طلا دریافت واز آمریکا خارج میکردند. به این ترتیب حجم ذخائر طلای آمریکا به شدت کاهش یافت. سرانجام در سال ۱۹۷۱  ریچارد نیکسون ،رئیس جمهور وقت آمریکا ،   قرارداد  bretton woods  وپرداخت طلا در مقابل دلار را ملغا اعلام کرد.  آز آن به بعد  به همراه کاهش ارزش  دلار و پولهای دیگر  تورم و از جمله افزایش قیمت املاک هم شدت یافت.  
• انتشار بی حد وحصر نقدینگی واعتبارات
  یکی از نتایح لغو قرارداد برتون ودز باز گذاشتن دست بانکهای مرکزی وبویژه بانک مرکزی آمریکا بود. وامهائی که هم اکنون دولت وشرکتها و مردم آمریکا عهده دار آن هستند بیش از چهل تریلیون۴۰۰۰۰۰۰۰۰۰۰۰۰۰  دلاراست  . رونق کنونی اقتصاد جهان عمدتأ وابسته این وامهای کلان است.

  حدود دو تریلیون دلار از این حجم ، بده کاری به کشورهای خارج است که عمدتأ  ژاپن ٬ چین و سایر کشورهایآسیای شرقی میباشند. از آنجا که بدهی را با افزایش درآمد میتوان باز پرداخت کرد چنانچه سرمایه گذاری و رشد اقتصادی در جهان توسعه نیابد این بده کاریها بحران آفرین خواهند شد.به همین خاطر است که آمریکا بیش از سایر کشورها خواهان رشد اقتصادی جهان و پیشگام رفع موانع آن میباشد.ضایعات رکود احتمالی بیش از همه متوجه آمریکا خواهد شد. نمودار های زیر وضعیت بدهی ها را نشان میده د:

رشید دمهری