تحولات قیمت مسکن در جهان

ا مردا ۱۳۸۴

بعد از جنگ جهانی دوم تا کنون روند افزایش قیمت ملک شتاب بی سابقه ای به خود گرفت .از ۱۹۵۹ تا ۲۰۰۴ قیمت مسکن در آمریکا ۱۸۰۰ ٪ در صد یعنی ۱۸ برابر افزایش یافت. با استناد  به    http://www.huduser.org/      قیمت خانه های  متوسط در سال  ۱۹۵۹ ۱۲۰۰۰   ودر سال ۲۰۰۴      ۲۲۳۴۰۰دلار میباشد. بقیه کشورهای پیشرفته صنعتی نیز حدوداً چنین مسیری را طی نمودند. نمودار زیر گویای این مطلب میباشد:

  تنها استثناء ژاپن میباشد.  قیمت ملک در ژاپن از سال  ۱۹۹۱ تاکنون ، به مدت  ۱۴ سال پیاپی، در مجموع  ۴۰٪ سقوط کرده است.ا ز ۱۹۹۷ در همه  کشورها به استثنای ژاپن وآلمان ، قیمت ملک با شدتی بیشتر افزایش یافت.  در یک سال گذشته قیمت ملک در انگلستان و استرالیا راکد شده و در استرالیا حدود ده درصد کاهش داشته است ، در آمریکا  از اوایل ۲۰۰۵  تا کنون راکد شده است.         با این وجود  نظر سنجی ها نشان میدهد حدود ۷۵٪ مردم در کشورهای صنعتی به افزایش قیمت ملک در چند سال آینده امیدوار هستند. در بین کارشناسان ملک عمدتأ دو نظر وجود دارد .  کارشناسان صندوق بین الملی پولhttp://imf.org ومجله اکونومیستhttp://www.economist.com/opinion/displaystory.cfm?story_id=4079027.

معتقد هستند قیمتها بیش از حد وبه گونه ای بیسابقه و غیز قابل پایدار افزایش یافته اند وسقوط قیمتها را بسیار محتمل میدانند.  کارشناسان دیگر واز جمله آلن گرینسپان ر‌‌ئیس بانک مرکزی آمریکا بر این نظر هستند که با وجود  افزایش قیمتها امکان سقوط آنها کم است وگروهی دیگر معتقدند بعد از مدتی رکود بازهم قیمت املاک تا سال  ۲۰۱۰  مجددأ افزایش خواهد یافت.        

     در کشورهای اروپای شرقی وشوروی سابق وچین قبل از اصلاحات ، به دلیل عدم وجود مالکیت خصوصی زمین و منزل  ، قیمتهای نسبتأ ثابت ودولتی وجود داشته اشت. ولی با سقوط کمونیسم  آنها هم جبران مافات کرده ، قیمت املاک در این کشورها  دهها ودرمواردی صدهابرابر افزایش یافتند.

قیمت ملک در کشورهای جهان سوم وغیر پیش رفته گوی سبقت را از همه ربوده ، ازجنگ جهانی دوم تاکنون صدها برابر ودر مواردی مانند ایران بیش از هزار برابرافزایش یافته است.

 

علل  اصلی افزایش قیمت املاک

  •  افزایش جمعیت :
     دویست سال پیش جمعیت کره زمین حدودیک ملیارد  نفر بوده ودر حال حاضر نزدیک به شش ونیم میلیارد میباشد. تعدادی از کارشناسان پیش بینی میکنند تا ۴۵ سال دیگربه ده میلیارد برسد. پیش بینی افزایش جمعیت در این جدول  http://www.census.gov/ipc/www/worldpop.html   ارزیابی شده. ازلحاظجغرافیائی  اغلب کارشناسن پیش بینی میکنند بر جمعیت کشورهای غیر پیشرفته آسیائی ، آفریقائی و آمریکای لاتین تا سال ۲۰۵۰  پنجاه درصد افزوده شود وازجمعیت کشورهای پیشرفته کاسته شود.  نمودار زیر گویای این تفاوت است. 

  •  قطع رابطه دلارآمریکا با پشتوانه طلا
    در سال  ۱۹۴۴  چهل وپنج کشور،بدون حضورکشورهای بلوک شرق ، جهت سامان بخشیدن به سیستم پولی جهان ، موافقتنامه معروف به bretton woods  را به تصویب رساندند. باتشکیل صندوق بین الملل پول در سال ۱۹۴۵ ، این سازمان مسئول اجرای آن شد. طبق این قرارداد دلار آمریکا با پشتوانه طلا پول اصلی جهان شناخته شد. آمریکا متعهد شد در مقابل دریافت ۳۵دلار یک اونس طلا (  واحد  جهانی طلابرابر۳۱ گرم )  تحویل دهد. بقیه پولهای جهان با نسبتهای معینی با دلار تثبیت شدند.  این قرارداد ۲۵ سال دوام آورد.  طی این مدت آمریکا، عمدتأ به دلیل هزینه های نظامی دچار کسری بودجه  وکاهش تراز تجاری شد. دارندگان ذخائر دلار نگران  شده با پس دادن دلار طلا دریافت واز آمریکا خارج میکردند. به این ترتیب حجم ذخائر طلای آمریکا به شدت کاهش یافت. سرانجام در سال ۱۹۷۱  ریچارد نیکسون ،رئیس جمهور وقت آمریکا ،   قرارداد  bretton woods  وپرداخت طلا در مقابل دلار را ملغا اعلام کرد.  آز آن به بعد  به همراه کاهش ارزش  دلار و پولهای دیگر  تورم و از جمله افزایش قیمت املاک هم شدت یافت.  
  • انتشار بی حد وحصر نقدینگی واعتبارات
    یکی از نتایح لغو قرارداد برتون ودز باز گذاشتن دست بانکهای مرکزی وبویژه بانک مرکزی آمریکا بود. وامهائی که هم اکنون دولت وشرکتها و مردم آمریکا عهده دار آن هستند بیش از چهل تریلیون۴۰۰۰۰۰۰۰۰۰۰۰۰۰  دلاراست  . رونق کنونی اقتصاد جهان عمدتأ وابسته این وامهای کلان است.

    حدود دو تریلیون دلار از این حجم ، بده کاری به کشورهای خارج است که عمدتأ  ژاپن ٬ چین و سایر کشورهایآسیای شرقی میباشند. از آنجا که بدهی را با افزایش درآمد میتوان باز پرداخت کرد چنانچه سرمایه گذاری و رشد اقتصادی در جهان توسعه نیابد این بده کاریها بحران آفرین خواهند شد.به همین خاطر است که آمریکا بیش از سایر کشورها خواهان رشد اقتصادی جهان و پیشگام رفع موانع آن میباشد.ضایعات رکود احتمالی بیش از همه متوجه آمریکا خواهد شد. نمودار های زیر وضعیت بدهی ها را نشان میده د:


رشید دمهری